0982-29-3812
売却までの流れを把握
まずは、売却までの流れを把握しましょう。
売却までにはいくつかの手続きが必要です。流れさえわかれば、不動産会社の交渉は円滑に進みます。
01
お問い合わせ
まずは、不動産会社へ売却したい旨を伝え、面談の日程調整をしましょう。内見も含め、不動産会社がご自宅（売却したい家屋）へお伺いすることがほとんどです。相続のような実際の建物に入りづらい場合は、内密に進めたい場合は、しっかり不動産会社に伝えましょう。延西興産では、ご要望やご状況を深くお伺いし、お客様のご都合に合わせて対応させていただきます。ご遠慮なくお問い合わせください。
02
査定
訪問日が決まりましたら、訪問査定の場合は、お問い合わせ時に設定した日時に直接お伺いし、物件の調査を行います。事前に必要となる書類なども併せてお伝えいたします。
なお、物件の面積や所在地、築年数などからおおよその査定額を見積もります、机上査定にも対応可能です。しかし、精度の高い査定額をお求めであれば、訪問査定をおすすめいたします。
03
媒介契約
次に、お客様と不動産会社の契約に進みます。もちろん、査定額や売却プランをご丁寧にご説明差し上げご納得いただくことが前提です。仲介売却や不動産買取など様々なプランがございますが、契約に関しても、一般媒介契約や専任媒介契約などいくつかの種類があります。それぞれ特徴が異なりますので、ご説明差し上げた上で、最適なプランをご提案いたします。
04
販売・広告活動
仲介売却の場合は、契約締結の後に売出価格を決定します。その後、販売活動や広告活動を行い、購入希望者様を募ります。なお、購入ご希望の方次第では、内見などお客様（売主様）にご協力いただく点もございます。
また、購入希望者様からお申し込みを受けた後は、当社が売主様に代わって売却額や引き渡し日の交渉なども行いますので、交渉などの複雑な作業に関しては安心してお任せください。
05
売買契約～お引き渡し
売主様（売りたい方）と買主様（買いたい方）との間で合意が取れましたら、売買契約の締結になります。この際には、物件価格の10~20%の手付金を買主様からお支払いいただくことが一般的です。
その後、契約内容に従って不動産のお引き渡しを行います。スムーズなお引き渡しのために、抵当権抹消や所有者移転などの手続きを事前に進めておく必要がありますので、そちらは不動産会社にお任せください。お引き渡し時に、売却代金の残金を受領します。
不動産売却にかかる諸経費
不動産を売却するとき、売り主様は買い手から物件の代金を得られるだけではありません。売り主様自身も、登記費用や手数料などの費用を負担することになります。申告や納税の際に慌てることがないよう、不動産売却によりどんな経費が発生するのか、事前によく理解しておきましょう。
印紙税と登録免許税
契約書には額面の金額に応じて所定額分の印紙を貼付しなければなりません。なお、取引額が500万円以上～1,000万円未満なら5,000円、1,000万円以上～5000万円以下の売買契約書には1万円分の印紙が必要です。また、抵当権付きの不動産売却の場合、抵当権を抹消する必要がありますが、この手続きにあたって登録免許税の納付が義務付けられています。税額は不動産1物件あたり1,000円ですが、中古物件などで考えると建物と土地で合計2,000円の免許税がかかります。
売却時にかかる主な費用
不動産売却に伴って発生する主な費用は不動産会社に支払う仲介手数料で、「物件価格の3％＋6万円」を上限額とすることが、宅地建物取引業法で規定されています。その他、前述したように抵当権抹消にあたっての登録免許税は1件あたり1,000円ですが、抵当権抹消を司法書士に依頼すると1件あたり1万円の費用がかかるので注意が必要です。他にも、住宅ローンの残債がある場合は完済が売却の条件になりますが、このとき、金融機関によっては繰り上げ返済手数料が別途かかることがあります。
譲渡所得税・住民税
不動産を売却したときにはその売却代金から、不動産の取得費（減価償却費差し引き）と、売却するときにかかった譲渡費用を差し引いた譲渡所得(売却益)に所得税や住民税がかかります。居住用の不動産を売却した場合は、譲渡所得から3,000万円の特別控除が適用になり、この特別控除額を譲渡所得から差し引いた金額が実際の課税対象となります。
不動産査定時の
評価ポイント
査定によって算出される査定額は売り出し時の基準となる価格ですので、できるだけ高い評価を受けたいもの。
評価が高い物件というのは、土地や家を探している人にとって魅力的かどうかがポイントになります。
物件を査定する際、どんな点に注意したらよいのか、査定評価のポイントとコツを知っておきましょう。
周辺環境
商業施設や公共交通機関、学校、病院など、利便性が高い環境が整っていると査定アップのポイントになります。
日当たり
南向きの物件が高評価に繋がりやすい事は一般的にも広く知れ渡っておりますが、近年の建物は室内へ光を取り入れる工夫をされていることが多いため、間取りや周辺物件の立地状況等を見て総合的に判断いたします。
物件の状態
土地売却の場合は、撤去が必要なものがある場合は費用がかかってくるため、低評価につながる場合があります。中古物件の場合は、築年数はもちろん、水回りの状態などが注視されますので綺麗にしておくことをおすすめします。
土地の方位、隣接する道路
土地と隣接する道路の位置も査定結果に影響します。南面道路や角地は高評価につながりやすい場合があります。
土地の形
一般的に、整形地(長方形または正方形)の土地は使い勝手が良く、査定額が高くなる傾向があります。逆に、不整形地(旗竿地や三角型、崖地や高低差等のある土地)は査定評価が低くなってしまいます。
道路の幅員
家を建築することから考えると、4メートル以上幅員がある道路に面していることが理想的です。できれば5～6メートルの道路に面しているとよいでしょう。
社会情勢
土地の市場価値は社会情勢や経済の動きに影響されやすく、例えば再開発が進んでいるエリアは高評価につながります。また、不動産に関する税や法律、補助金などの情報も調べておくと、売却のタイミングを見極められます。
評価をよくする
コツとは？
立地や土地の形などは変えようのない要素ですが、売主様のちょっとした工夫で査定評価アップは十分可能です。査定前に、以下のポイントに注意してみましょう。
01｜清潔感がある
築年数が経過していても、「掃除が行き届き、清潔感のある物件」と「物が溢れかえりホコリが溜まっている」物件とでは印象が大きく異なります。特に、水回りの汚れには注意しましょう。トイレやお風呂、キッチンなどがあまりに汚れていると、評価が下がってしまうおそれがあります。
02｜臭い対策ができている
家にはその家独特の臭いがあります。多少の臭いは仕方がありませんが、ペット臭やタバコ臭がひどい場合は、できるだけ消臭対策をしておきましょう。
03｜インテリアの統一
モデルルームのような部屋を目指す必要はありませんが、家具の統一感を意識するなどインテリアにも工夫を施してみましょう。「ここに住んだら、素敵な生活ができそう」というイメージを持っていただければ、その不動産に対する評価は自然と上がります。もちろん、庭のお手入れなどエクステリアも重要な評価ポイントです。
04｜第一印象が大事
物件は第一印象で判断される部分が多くあります。上記の点を参考にしながら、査定を受ける前や、売出し開始までに建物内の清掃や、土地の雑草除去などのひと手間を加えておくと、査定額アップが期待できます。しかし、そこに気を取られ売却のタイミングを逃してしまうと元も子もないので、無理のない範囲で手を加え、査定依頼後に不動産会社とより高く売るための工夫を話し合うことをおすすめします。